부동산투자시 (ㄱ)타인자본을 활용하지 않는 경우와 (ㄴ)타인자본을 50% 활용하는 경우, 각각의 1년간 자기자본수익률은?

O 기간 초 부동산가격: 10억원

O 1년간 순영업소득(NOI): 연 3천만원 (기간 말 발생)

O 1년간 부동산가격 상승률: 연 2%

O 1년 후 부동산을 처분함

O 대출조건: 이자율 연 4%, 대출기간 1년, 원리금은 만기시 일시 상환함

핵심 해설

타인자본을 활용하지 않으면 자기자본수익률은 5%이고, 이자비용을 차감한 뒤 50% 차입하면 6%가 되어 정(+)의 레버리지효과가 나타난다.

1 X ㄱ의 자기자본수익률은 (NOI 3천만원+가격상승분 2천만원)÷10억원=5%이지 3%가 아니다.

2 X ㄱ이 3%가 아닐뿐더러, ㄴ도 이자비용 2천만원을 반영하면 8%가 아닌 6%다.

3 O 무차입시 (NOI 3천만원+자본이득 2천만원)÷10억원=5%, 50% 차입시 (NOI 3천만원-이자 2천만원+자본이득 2천만원)÷5억원=6%다.

4 X ㄱ은 맞지만 ㄴ은 이자비용(5억원×4%=2천만원)을 차감한 세전현금흐름 1천만원에 자본이득 2천만원을 더한 3천만원 기준 6%이지 8%가 아니다.

5 X ㄱ의 5%와 ㄴ의 6%가 정확한 값이므로 7%, 8%는 모두 계산 결과와 다르다.

헷갈리기 쉬운 부분 가격상승분(자본이득)은 차입 여부와 무관하게 전액 지분투자자 몫으로 귀속된다는 점을 놓치기 쉽다.