다음 자료를 활용하여 산정한 대상 부동산의 순소득승수는?

핵심 해설

순소득승수(NIM)는 총투자액을 순영업소득(NOI)으로 나눈 값이다. NOI=유효총소득(EGI)−영업경비(OE)=1,000−500=500만원이므로 순소득승수=10,000÷500=20(선지 ⑤). 부채서비스액·영업소득세는 NOI 산정에 반영하지 않는다.

총투자액 10,000만원, 유효총소득(EGI) 1,000만원, 영업경비(OE) 500만원 (지분투자액·PGI·부채서비스액·영업소득세는 순소득승수 계산과 무관) 순소득승수 = 총투자액 ÷ 순영업소득(NOI), NOI = EGI − OE ① NOI = EGI − OE = 1,000 − 500 = 500만원 ② 순소득승수 = 총투자액 ÷ NOI = 10,000 ÷ 500 = 20 ③ 부채서비스액(260)·영업소득세(120)는 세전·세후현금흐름 계산에만 쓰이고 NOI 산정에는 반영되지 않는다 20 (선지 ⑤)

헷갈리기 쉬운 부분 순소득승수는 순영업소득(NOI) 기준이다. 유효총소득(EGI)으로 나누면(10,000÷1,000=10) 안 되며, 이는 조소득승수 계열의 사고를 잘못 적용한 것이다. NOI는 영업경비만 차감한 개념(부채·세금 이전)이므로 부채서비스액·영업소득세를 빼지 않도록 주의.