다음은 甲의 부동산 임대사업의 1년간 운영수지에 관한 내용이다. 甲의 1년간 자기자본수익률은?

핵심 해설

자기자본수익률=(순영업소득+자본이득−이자비용)÷자기자본. 자기자본=8억×20%=1.6억, NOI=4,000만원=0.4억, 자본이득=8억×5%=0.4억, 이자비용=6.4억×5%=0.32억 → 순이익=0.4+0.4−0.32=0.48억 → 0.48÷1.6=30%(선지 ③).

매입가 8억, 대출비율 80%(대출 6.4억·자기자본 1.6억), 1년 가격상승률 5%, 순영업소득 연 4,000만원(=0.4억, 기말 발생), 대출 이자율 5%·만기 1년·원리금 만기 일시상환 자기자본수익률 = (순영업소득 + 자본이득 − 이자비용) ÷ 자기자본 ① 자기자본 = 8억×(1−0.8) = 1.6억, 대출 = 8억×0.8 = 6.4억 ② 순영업소득(NOI) = 4,000만원 = 0.4억 (1억=10,000만원) ③ 자본이득 = 8억×5% = 0.4억 (처분가 8.4억 − 매입가 8억) ④ 이자비용 = 6.4억×5% = 0.32억 (만기 일시상환이므로 1년치 이자만 비용, 원금은 처분대금에서 상환) ⑤ 순이익 = 0.4 + 0.4 − 0.32 = 0.48억 ⑥ 자기자본수익률 = 0.48 ÷ 1.6 = 0.30 = 30% (선지 ③) 30% (선지 ③)

헷갈리기 쉬운 부분 NOI 4,000만원을 0.4억으로 환산해야 한다 — 0.04억으로 잘못 넣으면 7.5%가 나온다(1억=10,000만원이므로 4,000만원=0.4억). 만기 일시상환이라 원금상환액은 수익률 계산의 비용에 넣지 않는다. 처분대금 8.4억에서 원금 6.4억을 갚는 구조이므로 1년간 '이자'만 비용이다. 레버리지 공식으로 교차검증: 총자본수익률 10% + (10%−5%)×부채비율 4 = 30%로 동일하다.