감정평가의 대상이 되는 부동산(이하 대상부동산이라 함)과 거래사례부동산의 개별요인 항목별 비교내용이 다음과 같은 경우 상승식으로 산정한 개별요인 비교치 는?

O 가로의 폭⁠·구조 등의 상태에서 대상부동산이 5% 우세함

O 고객의 유동성과의 적합성에서 대상부동산이 3% 열세함

O 형상 및 고저는 동일함

O 행정상의 규제정도에서 대상부동산이 4% 우세함

핵심 해설

개별요인 비교치는 각 항목별 우세·열세율을 상승식으로 모두 곱해 산정하며, 우세는 (1+격차율), 열세는 (1-격차율)을 곱한다.

1 X 1.015는 격차율(5%, -3%, 0%, 4%)의 평균을 취한 값(6%p÷4=1.5%)이며, 상승식으로 순차 곱한 값이 아니다.

2 X 1.029도 상승식(1.05×0.97×1.04)으로 정확히 곱한 값과 일치하지 않는다.

3 X 상승식은 1.05×0.97×1.00×1.04를 순차적으로 곱해 산정하며 그 값은 약 1.059이므로, 1.035는 이 계산 결과와 일치하지 않는다.

4 O 대상부동산 우세 5%(×1.05), 열세 3%(×0.97), 동일 항목(×1.00), 우세 4%(×1.04)를 상승식으로 곱하면 1.05×0.97×1.04=1.05924로, 소수점 넷째 자리에서 반올림하면 1.059가 된다.

5 X 1.060은 격차율을 상승식이 아닌 단순 합산(1+0.05-0.03+0+0.04=1.06)한 값으로, 정확한 상승식 계산 결과(1.05×0.97×1.00×1.04=1.05924→반올림 1.059)와 다르다.

헷갈리기 쉬운 부분 열세 요인은 (1-격차율), 우세 요인은 (1+격차율)을 곱해야 하며 부호를 반대로 적용하기 쉽다.