개업공인중개사가 선순위 저당권이 설정되어 있는 서울시 소재 상가건물(상가건물 임대차보호법이 적용됨)에 대해 임대차기간 2018. 10. 1.부터 1년, 보증금 5천만원, 월차임 100만원으로 임대차를 중개하면서 임대인 甲과 임차인 乙에게 설명한 내용으로 옳은 것은?

핵심 해설

월차임 100만원인 상가 임대차에서 3기 차임 연체(300만원)에 이르러야 해지할 수 있고, 대항요건(건물 인도 및 사업자등록)을 갖추지 못한 상태에서 임대인이 건물을 제3자에게 매도하면 임차인은 그 매수인에게 대항할 수 없다.

1 X 3기의 차임액에 이르러야 해지할 수 있는데, 월차임 100만원 기준 3기는 300만원이므로 연체액 200만원으로는 해지할 수 없다.

2 X 1년 이내 재청구를 제한하는 것은 차임·보증금의 증액이며, 감액에는 그러한 제한이 적용되지 않는다.

3 X 임대인이 갱신거절·조건변경 통지를 하지 않으면 임대차는 해지되는 것이 아니라 동일한 조건으로 묵시적으로 갱신된 것으로 본다.

4 X 이 사례의 환산보증금(보증금 5천만원+월차임 100만원×100=1억5천만원)은 서울특별시 소액보증금 기준(6,500만원 이하)을 초과하므로 乙은 소액임차인에 해당하지 않아 최우선변제를 받을 수 없고, 따라서 선순위 저당권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 없다.

5 O 대항요건인 건물 인도와 사업자등록을 갖추지 못한 상태에서 임대인이 건물을 제3자에게 매도하면, 임차인은 그 매수인의 건물 인도청구에 대항할 수 없다.