핵심 해설
자본환원율은 순영업소득을 자산가격으로 나눈 값으로, 요구수익률·위험·기대성장률을 반영하며 상승하면 자산가격은 오히려 하락하는 역의 관계에 있다.
ㄱ O 자본환원율은 요구수익률의 성격을 가지므로 시장금리 등 자본의 기회비용이 상승하면 함께 상승한다.
ㄴ X 자본환원율은 순영업소득을 자산가격으로 나눈 값(NOI/가격)이며, 곱한 값이 아니다.
ㄷ O 자본환원율은 요구수익률에서 기대이익률(가치상승률)을 차감한 개념이므로 자산가격 상승 기대를 반영한다.
ㄹ X 자산가격은 순영업소득을 자본환원율로 나눈 값이므로, 자본환원율이 상승하면 자산가격은 오히려 하락한다.
ㅁ O 자본환원율에는 위험프리미엄이 포함되므로 프로젝트의 위험이 높아지면 자본환원율도 상승한다.
헷갈리기 쉬운 부분
자본환원율과 자산가격은 반비례 관계인데, ㄹ처럼 자본환원율 상승이 자산가격 상승으로 이어진다고 착각하기 쉽다.
순영업소득 일정 시 자산가격 변동과 자본환원율의 관계