자본환원율은 순영업소득을 자산가격으로 나눈 값이므로, 순영업소득(NOI)이 일정할 때 투자수요 증가로 자산가격이 상승하면 자본환원율은 오히려 낮아진다(높아지는 것이 아님 — 반비례 관계).
공식
자본환원율(소득접근)
자본환원율
=
순영업소득
자산가격
NOI 일정 시 자산가격↑ → 자본환원율↓ (반비례)
자본환원율(요구수익률접근)
자본환원율
=
요구수익률
−
기대이익률
요구수익률=무위험률+위험할증률. 시장금리·위험↑→환원율↑, 기대성장률↑→환원율↓
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개념 설명
자본환원율은 무위험률에 위험할증률을 더한 요구수익률에서 장래 기대이익률(가치상승률)을 차감한 개념으로도 볼 수 있다. 따라서 시장금리 상승이나 투자 위험 증가는 요구수익률을 높여 자본환원율을 상승시키는 방향으로, 자산가격 상승에 대한 기대(기대성장률)는 자본환원율을 하락시키는 방향으로 작용한다.