O 평가대상토지: X시 Y동 210번지, 대, 110 m2, 일반상업지역
O 기준시점: 2020. 9. 1.
O 거래사례 - 소재지: X시 Y동 250번지 - 지목 및 면적: 대, 120 m2 - 용도지역: 일반상업지역 - 거래가격: 2억 4천만원 - 거래시점: 2020. 2. 1. - 거래사례는 정상적인 매매임
O 지가변동률(2020. 2. 1. ～ 9. 1.): X시 상업지역 5 % 상승
O 지역요인: 대상토지는 거래사례의 인근지역에 위치함
O 개별요인: 대상토지는 거래사례에 비해 3 % 우세함
O 상승식으로 계산할 것
핵심 해설
거래사례비교법의 비준가액은 사례의 단가에 시점수정·지역요인·개별요인 격차율을 순차로 곱해 산정하며, 이 사례는 지역요인이 동일하므로 시점수정(1.05)과 개별요인(1.03)만 반영한다.
1 X 226,600,000원은 계산 결과인 237,930,000원보다 작다.
2 O 사례 단가(2억4,000만원÷120㎡=2,000,000원/㎡)에 시점수정치(1.05)와 개별요인 격차(1.03, 지역요인은 동일)를 곱한 비준단가에 대상면적 110㎡를 곱하면 비준가액은 237,930,000원이다.
3 X 259,560,000원은 계산 결과인 237,930,000원보다 크다.
4 X 283,156,000원은 계산 결과인 237,930,000원보다 크다.
5 X 285,516,000원은 계산 결과인 237,930,000원보다 크다.
헷갈리기 쉬운 부분
지역요인이 동일한 인근지역이라는 조건을 놓치면 불필요하게 지역요인 격차율을 곱하는 오류가 생기기 쉽다.
감정평가 3방식 — 원가법·거래사례비교법(공시지가기준법)·수익환원법