다음 자료를 활용하여 직접환원법으로 산정한 대상 부동산의 수익가액은?

핵심 해설

직접환원법의 수익가액은 순영업소득(NOI)을 환원율로 나누어 구한다. PGI에서 공실·대손충당금(5%)을 차감해 EGI를 구하고, EGI에서 영업경비(EGI의 40%)를 차감해 NOI를 산출한 뒤 환원율 10%로 환원하면 399,000,000원이다.

1 X 정상적으로 공실·대손충당금과 영업경비를 모두 반영하면 순영업소득은 39,900,000원이고 수익가액은 399,000,000원이 되므로, 245,000,000원은 이 계산 절차로는 도출되지 않는 값이다.

2 X 영업경비(유효총소득 66,500,000원의 40%인 26,600,000원)를 순영업소득으로 잘못 취급해 그대로 환원율로 나누면 나오는 값으로, 유효총소득에서 영업경비를 차감하는 단계가 빠졌다.

3 X 영업경비율 40%를 유효총소득(EGI)이 아니라 가능총소득(PGI)에 곧바로 적용해 영업경비를 28,000,000원으로 계산하면, 유효총소득 66,500,000원에서 이를 차감한 순영업소득이 38,500,000원이 되어 385,000,000원이 나오는데, 이는 영업경비율의 적용 기준(PGI vs EGI)을 잘못 잡은 값이다.

4 O 가능총소득 70,000,000원에서 공실·대손충당금 5%(3,500,000원)를 차감해 유효총소득 66,500,000원을 구하고, 그 40%인 영업경비 26,600,000원을 차감하면 순영업소득 39,900,000원이 되며, 이를 환원율 10%로 나누면 399,000,000원이다.

5 X 공실 및 대손충당금 차감을 생략하고 가능총소득 전액을 유효총소득으로 취급해 영업경비를 계산하면 순영업소득이 42,000,000원이 되어 420,000,000원이 나오는데, 이는 공실률 반영이 누락된 값이다.

헷갈리기 쉬운 부분 영업경비율(40%)을 가능총소득(PGI)에 적용해야 하는지 유효총소득(EGI)에 적용해야 하는지를 혼동하기 쉽다 — 반드시 공실·대손 차감 후의 EGI에 적용해야 한다.