O 대상토지: A시 B구 C동 320번지, 일반상업지역
O 기준시점: 2021.10.30.
O 비교표준지: A시 B구 C동 300번지, 일반상업지 역, 2021.01.01. 기준 공시지가 10,000,000원/m2
O 지가변동률(A시 B구, 2021.01.01. ～ 2021.10.30.): 상업지역 5 % 상승
O 지역요인: 대상토지와 비교표준지의 지역요인은 동일함
O 개별요인: 대상토지는 비교표준지에 비해 가로 조건 10 % 우세, 환경조건 20 % 열세하고, 다른 조건은 동일함(상승식으로 계산할 것)
O 그 밖의 요인 보정치: 1.50
핵심 해설
공시지가기준법의 가액은 비교표준지 공시지가에 시점수정×지역요인×개별요인×그 밖의 요인 보정치를 순차적으로 곱해 산정한다. 개별요인 중 우세 요인은 값을 높이고 열세 요인은 값을 낮추는 방향으로 곱해야 한다.
1 X 시점수정(×1.05)과 개별요인(가로조건 ×1.10, 환경조건 ×0.80)까지는 맞게 반영했으나 '그 밖의 요인 보정치'(×1.50)를 곱하지 않아 나온 값이다.
2 X 가로조건 우세를 감가(×0.90)로, 환경조건 열세를 증가(×1.20)로 방향을 서로 바꿔 적용하고 그 밖의 요인 보정치도 반영하지 않아 나온 값이다.
3 O 10,000,000원에 시점수정(×1.05), 가로조건 10% 우세(×1.10), 환경조건 20% 열세(×0.80), 그 밖의 요인 보정치(×1.50)를 순서대로 곱하면 13,860,000원이 된다.
4 X 가로조건과 환경조건의 우세·열세 방향을 서로 바꿔 적용(×0.90, ×1.20)한 뒤 그 밖의 요인 보정치는 반영해 나온 값이다.
5 X 환경조건 20% 열세를 감가(×0.80)가 아니라 증가(×1.20)로 잘못 적용해 나온 값이다.
헷갈리기 쉬운 부분
개별요인에서 '우세'는 가치를 올리고(×1+α), '열세'는 가치를 낮추는(×1-α) 방향이라는 점을 반대로 적용하기 쉽다.
감정평가 3방식 — 원가법·거래사례비교법(공시지가기준법)·수익환원법