대상토지 현황: A시 B구 C동 120번지, 일반상업지역, 상업용
기준시점: 2023.10.28.
표준지공시지가(A시 B구 C동, 2023.01.01.기준):
지가변동률(A시 B구, 2023.01.01.~2023.10.28.): 주거지역 3%상승, 상업지역 5%상승
지역요인: 표준지와 대상토지는 인근지역에 위치하여 지역요인 동일함
개별요인: 대상토지는 표준지 기호 1에 비해 개별요인 10% 우세하고, 표준지 기호 2에 비해 개별요인 3% 열세함
그 밖의 요인 보정: 대상토지 인근지역의 가치형성요인이 유사한 정상적인 거래사례 및 평가사례 등을 고려하여 그 밖의 요인으로 50% 증액 보정함
상승식으로 계산할 것
핵심 해설
대상토지와 같은 용도지역의 표준지를 기준으로 시점수정·개별요인 비교를 적용한다.
대상: 일반상업지역·상업용. 표준지1: 준주거지역·상업용 6,000,000원. 표준지2: 일반상업지역·상업용 8,000,000원. 시점수정: 주거3%↑ 상업5%↑. 개별요인: 표준지1 대비 10%우세, 표준지2 대비 3%열세. 그 밖의 요인 50%증액
시산가액 = 비교표준지 공시지가(용도지역이 같은 표준지) × 시점수정 × 지역요인 × 개별요인 × 그 밖의 요인
① 대상토지와 같은 용도지역(일반상업지역)인 표준지2(8,000,000원)를 비교표준지로 선정
② 시점수정: 상업지역 5% 상승 → ×1.05
③ 지역요인: 동일 → ×1.00
④ 개별요인: 표준지2 대비 3% 열세 → ×0.97
⑤ 그 밖의 요인: 50% 증액 → ×1.50
⑥ 8,000,000×1.05×1.00×0.97×1.50 = 12,222,000원
12,222,000원/㎡
헷갈리기 쉬운 부분
용도지역이 같은 표준지(표준지2)를 기준으로 삼아야 하며, 이용상황만 같은 표준지1을 쓰면 오답이 된다
감정평가 3방식 — 원가법·거래사례비교법(공시지가기준법)·수익환원법