다음 자료는 A부동산의 1년간 운영수지이다. A부동산의 총투자액은 6억원이며, 투자자는 총투자액의 40%를 은행에서 대출받았다. 이 경우 순소득승수(ㄱ)와 세전현금흐름승수(ㄴ)는?

핵심 해설

순소득승수 = 총투자액÷NOI, 세전현금흐름승수 = 자기자본÷세전현금흐름

PGI 7,000만원, 공실손실 500만원, 기타소득 100만원, 부채서비스액 1,500만원, 영업소득세 500만원, 수선유지비 200만원, 용역비 100만원, 재산세 100만원, 인건비 200만원, 총투자액 6억원(대출 40%) NOI = EGI-영업경비, 순소득승수=총투자액÷NOI, 세전현금흐름승수=자기자본÷세전현금흐름 ① EGI = PGI-공실손실+기타소득 = 7,000-500+100 = 6,600만원 ② 영업경비 = 수선유지비+용역비+재산세+인건비 = 200+100+100+200 = 600만원(영업소득세는 제외) ③ NOI = 6,600-600 = 6,000만원 ④ 순소득승수 = 6억÷6,000만 = 10.0 ⑤ 세전현금흐름 = NOI-부채서비스액 = 6,000-1,500 = 4,500만원 ⑥ 자기자본 = 6억×(1-40%) = 3.6억원 ⑦ 세전현금흐름승수 = 3.6억÷4,500만 = 8.0 ㄱ: 10.0, ㄴ: 8.0

헷갈리기 쉬운 부분 영업소득세는 영업경비에 포함되지 않는다는 점