개념 설명
다만 기준시점을 미리 정한 경우에는 그 날짜에 가격조사가 가능한 때에 한하여 그 날짜를 기준시점으로 할 수 있다(감정평가에 관한 규칙 제9조). 감정평가는 원칙적으로 시장가치를 기준으로 하지만, 법령에 다른 규정이 있거나 의뢰인이 요청하는 경우 등에는 시장가치 외의 가치를 기준으로 결정할 수 있고, 마찬가지로 법령에 다른 규정이 있으면 기준시점의 가치형성요인 등을 실제와 다르게 가정하거나 특수한 조건을 붙여 감정평가(조건부평가)할 수도 있다. 둘 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 용도상 불가분의 관계에 있으면 일괄하여 감정평가할 수 있다.
임대료 산정방법에는 적산법, 임대사례비교법, 수익분석법이 있는데 서로 혼동하기 쉽다 — 적산법은 기초가액에 기대이율을 곱해 산정한 금액에 필요제경비를 더해 임대료를 구하는 방법(원가방식)이고, 수익분석법은 일반기업 경영으로 산출된 총수익을 분석해 대상물건이 일정 기간에 산출할 것으로 기대되는 순수익에 필요경비를 더해 임대료를 산정하는 방법이며, 임대사례비교법은 유사한 임대사례와 비교하여(사정보정·시점수정·가치형성요인 비교 과정을 거쳐) 임대료를 산정하는 방법이다.
지역분석은 대상부동산이 속한 지역(인근지역)의 표준적 이용과 가격수준을 파악하는 작업이고, 개별분석은 그 지역 안에서 대상부동산 개별의 최유효이용을 판정하는 작업이다 — 통상 지역분석을 먼저 실시한 뒤 개별분석을 한다.
인근지역은 대상부동산이 속한 지역으로서 부동산의 이용이 동질적이고 가치형성요인 중 '지역요인'을 공유하는 지역이고(개별요인이 아님 — 개별요인은 개별 부동산 고유의 요인이라 지역 차원에서 공유되지 않음), 유사지역은 대상부동산이 속하지 않지만 인근지역과 유사한 특성을 가진 지역을 말한다.
가치형성요인이란 대상물건의 경제적 가치(시장가치가 아님)에 영향을 미치는 일반요인·지역요인·개별요인 등을 말하며, 동일수급권(同一需給圈)은 대상부동산과 대체·경쟁 관계가 성립하고 가치형성에 서로 영향을 미치는 다른 부동산이 존재하는 권역으로서 인근지역과 유사지역을 포함하는 개념이다.