핵심 요약
개업공인중개사는 중개가 완성되기 전에 중개대상물의 상태, 권리관계, 공법상 이용제한 및 거래규제 등을 확인하여 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고, 중개가 완성되면 확인·설명서를 작성해 거래당사자에게 교부해야 한다.
개념 설명
스스로 조사·확인할 의무가 없는 사항이라도 중개의뢰인의 의사결정에 중요한 사항이라면 그릇된 정보를 제공해서는 안 된다는 것이 판례다.
근저당권이 설정된 중개대상물의 경우에는 등기부에 기재된 채권최고액을 조사·확인하여 설명하면 되고, 실제의 피담보채무액까지 조사·확인할 의무는 없다는 것 또한 판례다.
확인·설명의무와 그 위반에 따른 손해배상의무는 중개의뢰인이 보수를 지급하지 않았다는 사정만으로 당연히 소멸하지 않는다.
주택 임대차를 중개하는 경우 관리비 금액과 그 산출내역도 확인·설명 사항에 포함되며, 매도·임대의뢰인이 중개대상물의 상태에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 사실을 확인·설명서에 기재해야 한다(공인중개사법 시행령 제21조 제3항).
주거용 건축물 확인·설명서의 '개업공인중개사 기본 확인사항' 중 '임대차 확인사항'에는 국세 및 지방세 체납정보, 전입세대확인서, 확정일자 부여현황정보, 최우선변제금, 민간임대등록 여부, 계약갱신요구권 행사 여부, 임대보증금 보증설명 여부 등이 포함된다. 주거용 건축물 확인·설명서[I]와 비주거용 건축물 확인·설명서[II]는 기본확인사항·세부확인사항의 항목 구성이 서로 다르다 — 단독경보형감지기 설치 여부와 환경조건(일조·소음·진동 등)은 주거용 서식[I]에만 있고 비주거용 서식[II]에는 없으며, 내진설계 적용 여부·내진능력은 기본확인사항에, 실제 권리관계는 세부확인사항에 속한다.
거래계약서에는 계약일, 확인·설명서 교부일자 등 법정 기재사항을 기재해야 하며, 확인·설명서와 달리 거래계약서에 대해서는 국토교통부령으로 정하는 표준서식이 없어 개업공인중개사가 자율적으로 작성한다. 개업공인중개사가 작성한 거래계약서(원본·사본·전자문서)는 5년간 보존해야 한다.